Тестовая страница 3

Как обезопасить себя при расчетах по сделкам купли – продажи недвижимости?

Оказывая юридические услуги в Оренбурге по сопровождению сделок с недвижимостью, мы столкнулись с тем, что при заключении договоров купли – продажи, как покупателя, так и продавца, волнует вопрос о надежности и безопасности денежных расчетов.

 Как адвокат и юрист, сталкивающийся ежедневно с различными спорными ситуациями, в том числе и в сфере рынка недвижимости, могу сказать, что такие опасения имеют право на существование.

Что беспокоит Продавца и Покупателя больше всего?

Договор купли – продажи подписывается сторонами и передается на государственную регистрацию. В регистрирующем органе документы находятся две недели. Только после прохождения процедуры регистрации, Покупатель становится собственником объекта недвижимости, так как переход права собственности на Покупателя осуществляется в момент регистрации.

Обращаясь к нам, в Департамент права, как к юристам, осуществляющим юридическую экспертизу документов при заключении сделки и сопровождение сделки, как Продавцы, так и Покупатели, высказывают свои опасения по поводу момента передачи денежных средств.

Что смущает стороны?

Если покупатель передаст денежные средства в момент подписания договора, т.е. за четырнадцать дней до его регистрации, то не исключен риск того, что продавец передумает осуществлять сделку, направит заявление в регистрирующий орган об отказе в регистрации договора. Конечно, в таком случае можно понудить к регистрации такого договора в судебном порядке, но на это уйдут силы, время и деньги.

 А если объект недвижимости необходимо приобрести в срочном порядке? Либо, сделка по каким – либо скрытым причинам, окажется незаконной?

Тогда возврат денежных средств, уплаченных заранее, остается на совести Продавца.

Другой пример.

Стороны, наоборот, решили произвести расчеты после регистрации договора. Но покупатель не смог или не захотел оплатить уже зарегистрированный на него объект недвижимости. Теперь уже у продавца могут быть проблемы, так как в этом случае имеет 2 варианта дальнейших действий: только через суд расторгнуть сделку или взыскать деньги.

В обоих случаях придется приложить для этого немало усилий.

Какой выход предлагают юристы Департамента Права свои клиентам?

 Выход первый. Оплата по аккредитиву.

Покупатель квартиры заключает с банком договор, в соответствии с которым на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры, и при условии предъявления продавцом недвижимости определенных документов, например, зарегистрированного в регистрационной службе договора купли-продажи, банк выдает или перечисляет с открытого счета продавцу предназначенную для него сумму.

Аккредитив бывает отзывным и безотзывным.

Безотзывный аккредитив подразумевает, что банк не может изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия вовлеченных сторон (покупателя, продавца, подтверждающего банка).

Отзывной аккредитив не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия других сторон. Обратите внимание, что при аккредитиве сторонам придется указывать в договоре полную стоимость объекта недвижимости.

Выход второй. Передача денег посредством банковской ячейки.

Продавец и покупатель оформляют договор с банком, в соответствии с которым банк предоставляет в аренду на определенный срок банковскую ячейку. Можно оговорить следующие условия доступа к ячейке.

Например. В течение первых 25 дней ячейку имеет право открыть продавец при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, можно прописать и иные документы по желанию сторон.

В срок с двадцать шестого по тридцатый день с момента заключения договора доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении паспорта.

 После оформления договора банковской ячейки покупатель и продавец в присутствии сотрудника банка закладывают в нее денежные средства, являющиеся оплатой по договору купли-продажи.

Таким способом обе стороны снижают свои риски в отношении денежных средств по сделке, при этом в ячейку может быть заложена любая сумма, количество денежных средств в договоре банковской ячейки не фиксируется. В этом случае стороны могут указывать полную стоимость предмета купли-продажи.

 Желаю успеха. Адвокат Шаярова Э.Р.